[북리뷰]대한민국 부동산 40년-두번째

3기 급등이 그 전 2차례의 급등기와 또 다른 점은 그 2차례는, 2,3년간의 급등 후 점차 안정기를 찾았지만, 노무현 정부때의 부동산 급등은 상당기간 지속적으로 집값이 올랐다는 것입니다. 2001년말부터 2007년까지 거의 6,7년간 장기간 급등한 적은 일찍히 없었습니다.

 

주택 가격 급등을 막을 수 있는 수단으로 큰칼과 작은칼 개념도 소개하고 있는데요, 큰 칼은 금리이고, 작은 칼은 대출 규제입니다.

하지만, 우리나라 같은 경우 현재까지 주택 가격 급등을 막기 위해 금리를 올린 적은 없습니다. 우리나라는 항상 산업계가 정책의 우선이었기 때문에, 가계 부문에 해당하는 주택은 종종 산업계에 대한 정책으로 인해 부작용을 겪기도 했습니다. 박정히 정부때의 중화학 공업 육성책이 대표적이죠.

 

이 책이 노무현 정부를 마무리하는 자서전 성격이다 보니, 노무현 정부 내내 급등한 주택 가격에 대해 상당히 부담스러워하는 논조입니다. 또한, "거시 경제 상황과, 규제 환경 때문에 불가피하게 벌어진 일이다"라는 하소연 내지 변명으로 들릴 내용도 있습니다. 2007년 1월 노무현 대통령 본인 또한, "부동산 말곤 꿀릴게 없다"라고 했으니깐요, 그만큼 대통령 자신도 임기 내내 주택 가격 급등한 것에 대한 괴로움이 있었던 것 같습니다.

 

더욱이 노무현 정부 시절 주택 가격 급등에 대처가 힘들었던 큰 이유 중 하나는 주택 공급 시차 때문입니다. 노태우 정부시에는, 주택이 급등하자, 제1기 신도시를 발표하고, 거의 2,3년만에 전광석화 같이 건설과 입주를 완료하여 시장 가격을 단기간에 안정시켰는데요, 노무현 정부 시절에는 환경에 대한 관심으로 인해 환경영향평가, 교통영향평가 등의 제도로 때문에 신도시 계획을 세우고부터 실제 신도시에 입주하기까지 약 5,6년의 시기가 소요되었습니다.

 

하지만, 노무현 정부 시절 부동산 정책의 신호를 세웠다는 말로, 부동산 정책에 있어 자부심을 보이는 내용도 있습니다.

대표적으로, 2006년 도입된 부동산 실거래가격 신고제와 부동산등기부등본에 가격 명시, 이 두 가지를 통해, 어느 정부에서 하기 힘들었던 양도세 부과시 실거래가를 적용할 수 있었습니다. 이 부분에 대해서는 저도 상당히 공감합니다. 부동산 실질 과세를 위한 인프라를 구축했다는데 상당히 의미가 있고, 이 인프라의 혜택을 다음 정부에서도 계속 볼 수 있었으니까요.

 

그럼 1970년대 후반의 주택 가격 급등기부터 살펴보겠습니다.

 

앞서 1편에서 언급한 바와 같이 중동특수로 인한 유동성 과다로 1978년 지가가 급등했고, 이를 위해 정부에서 8.8 조치를 발표합니다. 결국, 70년대 후반, 경제 정책이 안정화 정책으로 변함에 따라 부동산은 곧 안정을 찾았는데요, 하지만, 1980년 중화학 공업 집중 육성의 부작용에 따라 심각한 경제 위기가 발생합니다. 전두환 정부는 출범하자마자 안정화 정책을 이어 받고, 물가 안정을 위해 노력합니다. 당연히, 전두환 정부 시절에는 주택 가격 급등이 발생할 수가 없었죠. 특히, 1980년 12월 택지개발촉진법을 통과시키는데, 이 법에 향후 수십년간 우리나라 주택 공급에 있어 핵심적인 역할을 하게 됩니다. 1기, 2기 신도시처럼 대규모 토지를 수용하여 택지를 공급이 가능하게 되었죠. 당시에는 사유재산 침해의 소지가 있었음에도, 군사 정권 시절의 살벌함으로 쉽게 법안이 통과되었다고 하네요. 어쨌든 이 법으로 인해 정부 정책으로 아파트를 공급함에 있어서 큰 장애물은 없어지게 됩니다.

 

문제는 노태우 정권으로 이어지게 되면서 나타납니다. 1986년부터 1988년까지의 3저 호황으로 경상수지 흑자가 쌓이게 되고, 또한, 전두환 정권 시절 강력한 물가 통제 정책이, 아파트 분양가 억제 정책으로도 나타나면서(1980년대 초반 분양가가 1980년대 후반에도 유지됨)

아파트 공급이 전두환 정부 시절 자연히 감소하게 됩니다. 이렇게 억눌렸던 것이 노태우 정부가 출범하자마자 폭발한 것이죠.

 

이렇게 노태우 정부 출범 후 주택 가격이 급등하자, 정부는 89년 5개 신도시 건설계획(200만호 건설)을 발표합니다. 그 유명한 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)입니다. 1기 신도시 건설 속도가 놀라운데요, 분당 시범 단지의 경우 1989년 11월에 분양하고, 1991년 9월에 입주합니다. 아파트 건설에 2년도 안 걸린 셈이죠. 이런 빠른 공급으로 91년을 기점으로 집값은 하락세를 이어갑니다. 그 이후 90년대 내내 집값은 안정적이었죠.

 

하지만, 문제가 있었죠. 너무 빨리 대규모의 주택을 공급한 것이 문제였습니다. 건설 자재가 부족했고, 심지어 바닷모래를 사용해서 1기 신도시를 지었다는 말도 많았죠. 1기 신도시가 부실 공사가 아니냐는 비판을 많이 받았습니다. 이런 비판이 워낙 많아서, 그 이후 정부에서는 되도록이면 신도시 얘기를 꺼내려고 하지 않았습니다.